李桂云律师成功代理一四川省高级人民法院提审案件
　
    (来源：李桂云律师服务网)近日，四川衡平律师事务所李桂云律师成功代理了一再审案件，该案经四川省高级人民法院提审，在法院主持下双方达成和解。
    尽管李律师代理的再审申请方一、二审均败诉，但经分析全部卷宗后李律师坚持认为：一、二审认定事实正确，但适用法律严重错误，应予纠正。
    四川省高级人民受理此再审案件后也认为一、二审法院适用法律错误，根据民诉法决定提审。经两次开庭审理，后在法官主持下双方达成和解，省高院下达了再审调解书。
   因李律师为当事人挽回了经济损失，维护了当事人的合法权益。再审申请方对李律师代理工作表示非常感谢。

最高法《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

　　各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

　　现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

　　二○○九年七月九日

　　当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

　　一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。

　　二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

　　三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

　　四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。

五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

　　六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

　　七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

　　八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。

    九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。
　　
    十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

　　十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。

                               李桂云律师代理的一起商品房买卖合同纠纷终审胜诉
                                 ——超过诉讼时效，业主要求开发商支付逾期协助办证违约金终审败诉
                                来源：李桂云律师服务网（http://www.liguiyun.com/）
    2009年3月，四川衡平律师事务所李桂云律师作为某房地产开发有限公司二审诉讼代理人，就某业主起诉要求开发商支付逾期协助办证违约金一案，依法向成都市中级人民法院提起上诉，请求撤销成都市武侯区人民法院一审判决，驳回原告的全部诉讼请求。近日成都中院终审判决撤销了一审判决，驳回了一审原告的全部诉讼请求，李律师所代理的上诉案件获得胜诉。

■案件详情：

    A系某房产公司开发的一楼盘业主之一，双方于2005年签订了《商品房买卖合同》，约定：交付房屋期限为2005年10月31日前，出卖人应当在商品房交付后360日内办理产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，开发商在2005年10月31日前如期交付了房屋，但因各种原因，A在2008年8月29日才取得房屋产权证书。2008年11月10日，A向成都市武侯区提起诉讼要求开发商支付逾期协助办证的违约金，违约金每日按已付房价款万分之二计算，从2006年11月1日算至2008年8月29日。

    2009年1月，武侯区人民法院组成合议庭公开开庭审理了此案，A申请了其妻子作为证人出庭作证。李桂云律师作为房产公司代理人对相关证据进行了质证并发表了如下代理意见：根据民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，因本案属于一般合同纠纷，原告主张违约金的诉讼时效期间也为2年，即原告在2008年10月24日前主张违约金能得到法院支持（具体计算依据：2005年11月1日后360日内原告未能取得产权证书，2006年10月25日为原告知道或应当知道被告未能给其办理产权证书开始计算违约金的诉讼时效起算日，经过2年到2008年10月24日诉讼时效期间届满）,但原告在2008年11月10日才向法院提起诉讼主张违约金，已经丧失实体胜诉权；尽管申请了一名证人作证因无其他证据支撑。该证人属于原告妻子，因与当事人有亲属关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”也就是说：原告未能提出有效证据证明诉讼时效曾发生过中断或中止情形。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

    武侯区人民法院认为：根据合同约定，开发商应当从2006年10月26日起支付逾期办理产权证的违约金，每日按已付房价款万分之二计算。A要求违约金自2006年11月1日算至其取得房屋产权证书之日2008年8月29日止，因A请求2006年11月1日至2006年11月9日期间的违约金确已过两诉讼时效不予支持，违约金应从2006年11月10日起算至2008年8月29日止。并依照《民法通则》135条，《合同法》第8、60、107条规定判决如下：开发商于判决生效之日起10日内支付A逾期协助办理房屋产权证书的违约金，违约金按每日xx元从2006年11月10日起算至2008年8月29日止。

    一审宣判后，李桂云律师作为开发商二审代理人向成都中院提起上诉并参加了全部诉讼活动，指出A未在诉讼时效期间主张权利，已丧失胜诉权，请撤销武侯区人民法院（2008）武侯民初字第XX号民事判决书，依法驳回A的诉讼请求。

    成都中院终审认定：本案的争议焦点是A对开发商的违约责任请求权是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第137规定：“诉讼时效从知道或者应当知道自己权利被侵害时起计算。”衡量当事人何时知道或者应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付违约金。”根据该条约定可以得出，本案应从2006年10月26日起开始计算的诉讼时效。A于2008年11月起诉要求保护权利已经超过法定的诉讼时效期间，A虽然在一审时申请了妻子出庭作证，但该证人与A存在利害关系，且系孤证，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”故对该证言不予采信。因A又无证据证明本案存在诉讼时效曾发生过中断、中止或延长的事由，依法应当判决驳回其诉讼请求。综上所述，房产公司上诉理由成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

    撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第XX号民事判决；驳回一审原告A的诉讼请求。一、二审案件受理费共计XX元由A负担。本判决为终审判决。

    ■李桂云律师点评

    诉讼时效，是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效。我国民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间届满时，权利人丧失的是胜诉权，而非实体权利。

    本案的争议焦点是业主起诉要求支付违约金是否已经超过法定诉讼时效。因本案属于一般合同纠纷，原告主张违约金的诉讼时效期间也为2年。本案诉讼时效从何时计算呢？民法通则第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……即诉讼时效期间的起算，没有法律特别规定的，一律从权利人知道或者应当知道权利被侵害之时开始。众所周知，是否已办理房产证是任何一名购房人最为关心的事，也是合同的重中之重，为此特别约定了违约金以督促开发商及时协助办理，若开发商因多方因素未能如期协助。原告理应在2006年10月25日知道这一重要信息，也明知违约金的计算方式，理应在2008年10月24日诉讼时效期间届满前向法院提起诉讼主张违约金，超过这一时限显然已经丧失实体胜诉权。

   当然，诉讼时效还有可能中断、中止或延长。

    诉讼时效中止是指在诉讼时效期间的最后6个月内，因法定事由而使权利人不能行使请求权的，诉讼时效期间的计算暂时停止。民法通则第139条规定，在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。依诉讼时效的中止，其已经过的期间仍然有效，待阻碍时效进行的法定障碍消除后，时效期间继续进行。诉讼时效中止的功能，是把导致权利人不能行使权利的法定障碍经过的期间，排除于时效期间之外，使诉讼时效期间所含的事实状态要素，真正能限定于权利人主观不行使权利的情形，以提高时效期间的“含金量”。

    诉讼时效中断是指因有与权利人怠于行使权利相反的事实，使已经过的时效期间失去效力，而须重新起算时效期间的制度。民法通则第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。诉讼时效以权利人消极不行使权利为前提条件，若此状态不存在，诉讼时效即因欠缺要件，其已进行的时效期间应归无效。

    诉讼时效期间延长是指因特殊情况，法院对已经完成的诉讼时效期间给予的延展。期间的延长与中止、中断不同，它只适用于诉讼时效期间已经完成的情形，而且发生时效延长的特殊情况，依最高人民法院《民通意见》第169条的解释，是权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第137条规定的“特殊情况”。诉讼时效期间延长适用的期间类型，最高人民法院《民通意见》第175条规定，民法通则第135条、第136条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。民法通则第137条规定的“20年”诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。即诉讼时效的延长不仅可适用于一般与短期时效，而且还可适用于最长容忍期间。由此可见，时效延长是为了保护当事人的权利，于中止、中断外而保留的救济空间。

   就本案而言，因业主A未能提供有效证据证明诉讼时效曾经发生过中断、中止和延长的情形，已经丧失实体胜诉权，因此成都中院依法作出了驳回其诉讼请求的终审判决。

购房者有权退房的法定情况

来源:李桂云律师服务网http://www.liguiyun.com/

签订了商品房买卖合同后，购房者在下列情况下有权退房：
1、购房合同无效可以退房。发展商售房过程中有意欺诈，导致购房误解签订的合同，是无效合同。根据规定，无效合同，可以退房。
2、套型误差过大。房屋套型与合同约定的套型不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以退房或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的，由房产商承担违约责任。
3、面积误差过大。合同约定面积与产权登记面积发生误差，面积误差比超出3％时，购房人有权选择退房。购房人退房的，房产商应当退还购房款，同时支付已付房价款的利息。　
4、房屋质量不合格。房产商交付的房屋应当是验收合格的房屋。交付的房屋主体结构不符合合同约定的标准，购房人有权单方面解除合同。如果只是小问题，一般不能要求退房，可要求房产商进行维修。
5、延迟交房。购房人可在预售合同中约定，若房产商未能在约定期限交房，购房人有权退房；即便购房人与房产商约定，房产商交房逾期，购房者只能按照每日要求支付延迟履行违约金，但需等待交房。如果房产商延迟超过合理的期限，购房人还是可以起诉要求退房。
6、房产商预售商品房未取得商品房预售许可证的.
7、合同中约定房产商不能或不能按期办理产权证的，购房人可以要求退房。
8、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日15日内做出是退房的书面答复。房地产商未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。

    近日，家住成都附近的刘女士因不堪忍受其丈夫的家庭暴力行为，向四川衡平律师事务所李桂云律师咨询求助。
    据了解，刘女士丈夫没有正当工作，整日游手好闲，以打牌为职业，经常因小事殴打该女士，暴力行为在当地人人皆知，当地村委会多次调解未果。因刘女士出身农村，为在陌生的环境立足，只有压抑、忍受，其丈夫实施暴力行为后经常威胁不准说出去，不准报警，否则对其家人实施报复，刘女士不得不忍气吞声，尽管没有夫妻感情基础，也不敢主动提出离婚。
    李律师分析了整个案情，建议立即诉讼离婚，刘女士表示同意并与四川衡平律师事务所建立了委托代理合同关系。李律师作为一审诉讼代理人向成都市武侯区人民法院提起诉讼，请求判令离婚，依法平均分割夫妻共同财产和赔偿精神损失费。
    立案后，因刘女士没有保留有关暴力侵害的证据，报案也只一次，为此李律师到当地村委会进行了调查，讯问了有关人员，形成调查笔录并向法院申请调取派出所的出警记录。
    因刘女士所在的村可能在法院开庭前进行拆迁补偿，而其丈夫为户主，为尽快办理离婚手续并分户避免其丈夫独占补偿款，李律师建议寻求四川省电视台“帮忙”栏目媒体曝光以期通过多种途径达到协议离婚的目的。
    联系好“帮忙”栏目记者后，刘女士邀请了当地社长、村长作为中间人，李律师与记者聘请的调解员一道，配合做夫妻思想工作，经过近2小时的调解，双方终于同意协议离婚并就财产分割达成一致，李律师现场代为草拟了离婚协议交夫妻双方签收。协议签署后两天内，刘女士与丈夫顺利办理了离婚和分户手续，其后李律师代刘女士申请撤诉并获法院准予撤诉的裁定。
    该家庭暴力离婚案顺利得到解决。

                                                        转：退房攻略
      本文由江苏和合合律师事务所提供,来源：512房产网

     一、 退房的背景
　　从今年年初开始，深圳、上海、北京的楼市陆续呈现“降价潮”。与此同时，各大城市的楼市降价促销范围的扩大，“退房”呼声已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏，引起社会的广泛关注。对于持观望态度的买房者，在房价持续攀升后，终于迎来了调整期；不过对于刚买房的购房者，盼着保值、升值的房产现在却一再贬值。上海个别楼盘中，对最高点买入的业主而言，房价跌幅已经达到甚至超过30％。大规模的降价促销才刚刚开始，退房大军的规模会继续壮大。”

　　面对媒体和市场上近来关于退房纠纷的传闻，万科以公告形式，坚决表明立场 “上海万科已明确表示，能够体谅客户的心情，但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”

　　房屋买卖是一种市场行为，业主和开发商都应风险自担。一般来说，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时从开发商转移至业主承担。从合同的性质和效力看，由房屋买卖产生的纠纷属于民事纠纷，只能通过合法地民事纠纷的解决途径来解决，即可通过和解、仲裁、诉讼的方式解决争议。
目前，正值收房高峰期，购房者准备退房时，应了解相关法规再言退。选择合适的退房理由比如迟延交房，面积缩水、产权证未办理等下来等问题，否则不仅退房不成，反而还会搭进不少成本和精力。

　　二、 退房的法律依据

　　退房，本身并不是一个法律术语，法律上应当是“解除购房合同”。根据法律规定，可以把退房理由分为两大类，

　　1、是法定解除

　　2、是约定解除。

　　二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定，而后者是基于双方约定，须经双方同意。结合房地产领域的具体规定，法律允许一方退房的常见情形有：

　　1、卖方一房二卖，买方可以退房。开发商一套房产签订两次买卖合同，必然会有一个买房人不可能拿到房子，无法取得房屋的买家不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
　　2、开发商擅自将已卖房产抵押。有的开发商由于资金短缺，在与买房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，银行就有权就抵押登记的房产实现担保债权。这种情形下，无法取得房屋的买家可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　3、房屋主体结构质量不合格。如果房屋主体结构质量不合格，无论是房屋交付前还是交付后，买受人均可请求解除合同和赔偿损失，不过要注意的是， “主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。实践中，这种情形很少见，因为，如果房屋连主体结构（也包括地基基础工程）质量都不合格，那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。

　　4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。房屋质量，除了包括地基基础工程，主体结构工程外，还包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管、上下水管的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。如前所述，如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的，买受人可要求解除合同和赔偿损失；如果上述其他项目质量不合格，且严重影响正常居住使用的，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失，而“严重影响正常居住使用”实践中，主要表现为供水系统等设计存在缺陷，经多次维修仍无法修复，如下水管道设计缺陷，出现排污不畅甚至倒灌问题，多次维修不能恢复致使无法居住，此时权利人可以起诉请求解除合同及赔偿损失。

　　5、房屋误差面积过大。实践中，买房合同约定的房屋面积跟实际交房时的测绘面积往往不太一致，但是如果误差太大，购房人有权要求退房。何为误差太大？根据最高院的司法解释，首先看双方合同对此有无约定，如果没有约定，面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时，购房人如不愿意按实际面积购买商品房，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

　　6、延迟交房，开发商不能在约定时间内交房验房，买房人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买房人一方请求解除合同的，应予支持。买房可以请律师发催告函，做证据保全。
　　
　　7、房屋不能办理所有权登记。由于房屋所有权必须经登记才能发生效力，如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记，那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。所以法律规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，是应当支持的。”

　　8、不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式，但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难，当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够，银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
　　
　　9、变更房屋规划设计。购房合同订立后，卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买房人有权选择退房。
　　
　　根据上述分析，可以看出，凡属于法定解除权往往是因为存在房屋权属瑕疵，质量有问题，或者一方违约等情况。仅仅房价下跌不属于法定的退房事由。

　　三、约定解除：退房关键看合同条款。

　　合同法规定当事人协商一致，可以解除合同。约定的条款，法律一般是不加干涉，因此实践中退房条款的具体内容也就千差万别了。

　　如，北京东亚三环推出“无理由退房”条款声称：“如果付全款的购房人在入住前觉得买这套房不合算了，可以无理由退房，开发商还将每天以房款总额的万分之二补充金支付给退房人。”依据该条款，业主退房的条件是：

　　第一，必须是全款付款方式；

　　第二，主张退房时间必须是入住前。

　　又如上海万科金色雅筑楼盘的《商品房预售合同》则提出，“乙方无论以何种原因单方解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的，则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权力限制的相关证明文件，否则，乙方无权解除本合同。”这就是说，如果业主是贷款买房，那么必须先还清贷款方能退房。

　　再看，长沙某开发商推出“无理由退房，全承诺保值”购房计划，称自2008年7月起3个月内，购买中城丽景香山二期的客户，在二期交房之日前两个月内，可无理由退房。同时，对于退房客户，开发商承诺自一次性付款交纳全款或按揭放款日起，至客户提出退房申请日止，付出银行同期存款利率。

　　不过，如果购房合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定，也不属于法定解除的事由，业主签订合同以后打算退房就难以得到法律支持了。

　　四、退房的程序

　　按照目前的正常程序，从法院立案到最终判决并执行，要有一定的时间，如果需要鉴定的话，时间会更长。而在这一年中，市场可能发生更大变化，房价大涨或大跌都可能给业主带来风险。

　　开发商面临同样的风险,是协商解决还是起诉到法院，对于业主和开发商都面临着商业风险。

　　1、先找开发商协商,协商不成再诉讼

　　如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼的相关费用和时间。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

　　第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。

　　第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除 或终止合同全部手续。

　　第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。

　　第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

　　至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

　　2、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭诉讼过程相对较长。 如果符合合同约定也在法定范畴内的退房请求，开发商如不愿意协商退房，那可以委托律师提起诉讼了。

　　退房过程中的证据保全是至关重要的。一般而言，购房合同、付款凭证是必需的，开发商违约的证据：如开发商的延期通知、质量不合格的证明等是证明开发商违约的关键证据。保全这类证据时，可以选择公证，在日后的诉讼过程中保持一个有利的地位。

　　3、退房的请求可以包括违约金及相关税费

　　除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

　　在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

　　此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

　　若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

　　五、 退房的思考

　　由于价格因素是导致的退房的主要因素，但楼市的周期性波动是长期存的。

　　对于业主来说要综合考虑目前的市场状况，不要盲目的跟风，计算退房所要付出的成本，从合同和法律角度请专业人士判断退房的可能性，退房的成本，退房后市场的可能情形是必要的。

　　对于开发商来说以“送装修、免物业费及搞业主联谊活动等让利于民，去信于民的措施也是这也有利于退房事件的发生时，平息退房风波，有利于避免更多的冲突，保障楼市健康稳定发展。”

     来源：李桂云律师服务网http://www.liguiyun.com/

     2008年10月，30名员工因与某公司发生劳动争议，委托四川衡平律师事务所李桂云律师代理此集体劳动仲裁案。
   李律师接受委托后，分别与30名当事人进行了面对面沟通，认真收集了每名员工的证据材料，统一向仲裁委提交了仲裁申请书。仲裁委受理此案后，又及时提交了证人出庭申请书和一系列证据材料。
   开庭审理时，李律师列举出大量证据，引用一系列劳动法律法规，证明30名员工的申诉主张完全成立，对方律师表示希望调解。考虑到各方实际情况，经征得30名员工同意，在仲裁员的主持下，李律师与对方达成一致调解意见，仲裁委也当场出具了调解书并经双方签收。
    目前，被申诉的公司自愿履行完毕调解书，30员工均已拿到从4000元到15000元不等的执行款，本次集体劳动仲裁争议得到了圆满解决。